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江苏南京拟将不交物业费记为失信 将受到惩罚

事关每一位市民的《南京市住宅物业管理条例(草案)》(征求意见稿)在7月上旬公示后,关注度颇高。征求意见稿中关于“欠缴物业费可能要被录入个人信用档案”的新规,更是引发大量讨论。现代快报记者发现,网络调查中对这个新规的反对声音超过八成。有人认为,将欠缴物业费一刀切地与个人征信挂钩,对业主来说不够公平;有人认为,一旦确认欠费就要被录入征信,似乎过于严厉。

物业费收不齐,是物业公司普遍的“老大难”。据南京物业行业人士介绍,目前南京的普通住宅小区里,物业费收缴率能达到90%的很少,有的小区如果出现业主与物业公司明显的矛盾的,可能都达不到50%。

在不少小区,物业公司服务不到位,造成物业费收不齐,接着物业公司服务更无法到位……久而久之会陷入死循环,最终以物业公司走人告终。在征求意见稿中,为了解决这个难题,条例的制订者作出了新的尝试。在第56条中规定:业主不得以物业企业服务质量未达约定标准为由,拒交物业服务费用。业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反法律法规、管理规约等行为,经生效判决或仲裁裁决确认的,按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。这条措辞略显刚硬的规定中指出,物业服务质量不好,并不能成为业主不交物业费的理由。而如果业主欠缴物业费被法院或仲裁委确认,就将面临“失信”的惩罚。

超八成网友反对

“那种无理由不交费的情况,现在很少了,无理取闹的毕竟是极少数。”桥北业主宋先生说,在大多数不交物业费的情况里面,业主都是有自己的理由,而且大多是自己的利益受到损失,对物业公司有意见才会拒绝交费。现在直接认定业主不准不缴费,而且拿个人征信说事,恐怕很难让人信服。有网友说,如果按照这个规定,业主们想维权就更是难上加难了,因为手上最后的筹码都没有了。“如果说个别业主是拒缴物业费的老赖,大多数只是拿物业费要与无法令人满意的物业交涉的武器,现在都这么玩了,以后物业会不会更加为所欲为?”

还有网友表示,如果这条保留,必须对应地制定物业公司如果服务不到位,或者没有履行和小区业主签订的服务合同中的服务项目时对物业公司的惩处条款。

在365网站发起的投票中,对于“你是否赞成业主无权拒交物业费”,有82.11%的网友选择了不赞成。

不交物业费与个人信用记录挂钩,妥不妥?

赞成声

新规起草组负责人:符合上位法,外地有先例

对于第56条设置的初衷,征求意见稿起草组负责人、河海大学法学院副院长陈广华教授有自己的解读。

他表示,在调研中发现,南京一些地方的物业管理走进了恶性循环的死胡同,业主不愿意交费,因为物管企业服务质量不行,不交费之后物管企业怠工,服务质量变得更差……业主、物管企业、政府三方都苦不堪言,老百姓尤其不满。为了破解这一难题,从上位法看,国务院《物业管理条例》第七条第六项明确规定,业主有缴纳物业费的义务。

“业主缴纳物业费体现了业主对于小区业主共有财产的管理义务和责任,和物管企业的服务质量不是同一个对等的法律关系。如果物管企业服务不到位,在法律上有救济渠道,合同法的第107条就有规定。而且,一部分业主交纳了物业管理费,另一部分业主拒不交纳,实际上也侵犯了已交费业主的合法权益。这一条文规定符合上位法精神。”

陈广华说,个人信用记录是趋势,立法要和国家法律的框架相接轨。他认为,经生效判决或仲裁裁决确认的才会被录入个人信用档案,因此事实上最后会被计入个人信用档案的是极少部分人。

他还表示,从同类城市的立法来看,上海比南京更加超前,规定了不需要生效判决或仲裁裁决,只要物管企业催缴两次仍拒不缴费的,就要计入业主的个人信用档案。南京这次的规定更加审慎。

反对声

不宜挂钩征信,很多欠费情况是因物业失责

对于物业费挂钩征信,澳丽嘉园小区业委会主任钟世麟的第一反应就是“不合适”。

他指出,在欠缴物业费的情形中,有很多明显是物业公司的责任,比如说业主在已经缴纳相关费用的情况下,车在小区里停放时被蹭;小区业主家中失窃;小区有明显的违建物业不管;小区的绿化养护明显不到位等等。

他介绍说,澳丽嘉园小区多年前曾经有一户业主家中失窃,损失比较严重。案件发生后长时间没有破案,业主针对此事与物业公司交涉,物业公司承认疏于管理,要承担一定的责任,最后双方沟通的结果是免除了业主两年多的物业费。“这种情况说明,单方面要求业主全额支付物业费,是没有道理的,物业公司首先要看自身的管理是否到位。”钟世麟认为,在物业公司普遍管理还不够规范的背景下,不宜将物业费与个人征信挂钩。

建议1

物管人员:不宜一刀切,可增加“拒不执行”情形

作为物业公司的管理者,江苏华门集团物业管理公司总经理吴涛承认,这个条款一旦实施,会对业主拖欠物业费的情况有所缓解,某种程度上物业公司是直接受益者。不过,他也认为,条例不宜“一刀切”。

吴涛说,在物业公司与业主的物业费纠纷上了法院或仲裁委后,判决或裁决结果悬念不大,“99%以上的情况都是业主支付物业费,最多是全额还是打折的问题,因为这当中有合同法的支持。”他建议说,在大多数官司当中,业主在败诉后都支付了物业费,这种情况下就没有必要再录入征信,毕竟纠纷已经顺利解决。

而对于业主不服判决或裁决,继续当“老赖”的情况,可以动用录入征信的手段。吴涛表示,法院判决后业主拒不执行的,物业公司向法院申请强制执行时,有的法院执行局因工作太忙,可能会顾不上这种涉案金额小的官司,因此物业公司有时候赢了官司依然拿不到钱,这种情况下用“失信”作为辅助方法为宜。

建议2

业委会人员:能不能只针对“恶意欠费”

正泰大厦业委会主任陈本林同样觉得“一刀切”的情况值得商榷:“业主如果欠缴物业费,总归是有各种理由,他们的诉求应当得到尊重。如果这个条款生效,以后只要业主欠费,物业公司马上告到法院,这种官司可以说一告一个准,业主的诉求尚未得到沟通,就被录入征信,这对业主来说显然是不公平的。”他还认为,现实中认定业主的违约很简单,那就是欠缴物业费;而物业公司的违约行为比比皆是,但却不是很容易认定,在双方权利不对等的情况下,设置制裁业主的规定,打击面过广。

陈本林建议说,将物业费与“失信”挂钩,出发点是好的,但这毕竟只是震慑,而不该成为目的。建议可以将“失信”用于恶意欠费中。“比如说经过物业的多次催收、无明显理由故意欠缴的、欠费周期较长的等等,并且由法院来认定属恶意欠费,再考虑录入征信。”

解决拖欠物业费

其实没那么简单

物业有“瑕疵”

法院判物业费打9折

郭先生是南京玄武区某小区的业主,去年他被小区物业公司告上玄武区法院,要求支付2010年到2014年的物业费5900多元以及滞纳金。在法庭上,郭先生表示,自己对小区物业有诸多不满意,并提交了不少证据。

法院审理查明,物业没有经小区业委会同意,就在小区的空地上自行划定了部分机动车停车位,并向业主收取停车费,收费主要用于补贴物业公司的日常开支。物业在小区提供物业服务期间,收支账目也没有向业主公开。

物业公司的行为被法院认定为“瑕疵”。按照物业收费与服务水平相适应的原则,法院判决郭先生缴纳90%的物业费,且无需支付滞纳金。今年3月,南京中院二审维持原判。

“事实上很多欠缴物业费的官司当中,业主都会在法庭上列举出物业公司的种种问题。”业内人士表示,但是由于专业度的问题,很多业主的诉求最终无法作为证据被法院采纳,造成被判决全额支付物业费。“但是,对于像郭先生这样最终只需要支付9折物业费的情况,是不是也会被录入‘失信’呢?”这位人士称,按照新规的表述,郭先生也要成为“失信”,这似乎有些冤枉,希望立法者能够有所甄别。

溧水出新规要曝光

欠物业费的公务员

执行难,一年下来零曝光

去年溧水在南京全市率先推出新规,于3月1日起,分批对未缴清物业费的业主进行曝光,定期在媒体上公布未缴清物业费业主的楼栋号、姓名和工作单位等。逾期仍不缴纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。当时还专门发文明确,先从机关、事业单位工作人员开始,不仅在媒体上曝光,还在其单位通报、 小区公示。对于恶意欠费的副科级以上干部,由区物业办发函至区委组织部和监察局,将其不良行为记入本人档案,作为干部考核的依据。

那么一年多下来,有公职人员因为恶意欠费被曝光了吗?昨天,溧水区有关部门人士向现代快报记者坦言,去年,溧水区仅针对宏力花苑、新龙佳苑、美丽新城等4个小区试点,一年多下来,没有一个人被曝光。“主要还是操作起来有难度。由谁来向社会通报?如果以区住建部门的名义,首先这个分量不够,其次是曝光了人家的隐私,我也不知道他和物业到底有没有纠纷,是因为物业服务不到位,还是没有上门收取造成的欠费,这些都会扯皮的。”

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